Die Rechtsprechung zur Wohnflächenberechnung
Die Rechtsprechung der Wohnflächenabweichung bei Mieterhöhungen wurde nun vom BHG durch ein aktuelles Urteil geändert. Ab einer Abweichung von 10 Prozent bei der berechneten Wohnfläche konnte man als Mieter die überzahlte Miete zurückfordern. Das ändert sich auch nach der neuen Rechtsprechung nicht. Was sich allerdings ändert ist die Mieterhöhung. Es spielt nun keine Rolle mehr, um wieviel Quadratmeter sich der Vermieter bei der Wohnfläche verrechnet hat, nur die tatsächliche Wohnfläche ist noch maßgebend.
Was geschieht, wenn die Wohnfläche größer ist als angegeben?
Wenn die tatsächliche Wohnfläche größer ist als im Mietvertrag angegeben, darf der Vermieter die Miete prozentual erhöhen. Allerdings darf auch in solch einem Fall die Kappungsgrenze nicht überschritten werden. Das bedeutet, dass die Miete innerhalb von drei Jahren lediglich um 15 Prozent erhöht werden darf. Für die Berechnung ist es auch unbedeutend, wenn die tatsächliche Fläche nun 30 Prozent größer ist. Trotz dieser Erkenntnis kann die Miete nur bis zur Kappungsgrenze angehoben werden.
BGH Urteil
Auch wenn die Größe der Wohnung um mehr als 10 Prozent von der vereinbarten Größe abweicht, fällt der BGH das Urteil, dass die Mieterhöhung sich innerhalb der Kappungsgrenze befinden muss (BGH, Urteil v. 18.11.2015, VIII ZR 266/14).
Ein Abschied von der 10-Prozent-Grenze
An der veralteten 10 Prozent Regelung möchte der BGH nun nicht mehr festhalten. Wenn die Wohnfläche um weniger als 10 Prozent abweicht, musste man bisher auf eine Mieterhöhung- oder Minderung verzichten. Seit diesem Urteil ist nur noch die tatsächliche Wohnfläche für die Miete entscheidend. Dies gilt, wenn die Fläche eine Abweichung von bis zu 10 Prozent vorweist, aber auch wenn die Abweichung mehr als 10 Prozent beträgt. Damit spielt es keine Rolle mehr was im Mietvertrag an Wohnfläche angegeben wurde. Maßgebend ist nur noch die tatsächliche Wohnfläche.
Auch für die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete wird die tatsächliche Wohnfläche in Betracht gezogen. Denn auch bei Mieterhöhungen kann man nur auf diese objektiven Kriterien zurückgreifen. Das BGH Urteil besagt, dass ein Vermieter zu einer Erhöhung der Miete die Zustimmung verlangen kann, wenn sich diese in den letzten 15 Monaten nicht mehr verändert hat. Allerdings darf die Erhöhung der Miete innerhalb von drei Jahren nicht höher als 15 Prozent sein.
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