Gewerberaumfläche richtig berechnen
Bei Mietverträgen die für Gewerberäumen erstellt werden wird sich immer wieder gefragt, wie die Mietfläche korrekt berechnet werden soll. Hierzu gibt es unterschiedliche Methoden. Für die Vertragsparteien können diese verschiedenen Methoden benachteiligen oder auch begünstigen.
Leider gibt es keine allgemein anerkannte Berechnungsgrundlage. Und dies, obwohl es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien kommt. Zur Mietflächenbestimmung wird meist bei einer Gewerberaummiete die DIN 277 hinzugezogen. Diese trägt den Titel: Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau. Entscheidet man sich für diese Berechnungsmethode, muss man sich allerdings im Klaren darüber sein, dass ein Verweis auf die DIN 277 im Mietvertrag nicht ausreichend ist. Als Mietfläche muss aus dem Regelwerk dieser Verordnung eine konkrete Fläche ausgewählt werden. Oft entscheiden sich die Parteien für die Brutto-oder Nettogrundfläche eines Gebäudes. Die Abweichung der beiden Grundflächen können hier bis zu 25% betragen.
Richtlinien zur Berechnung der Gewerberaummiete
Damit die Mietflächenberechnung vereinheitlicht werden kann, wurden von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Richtlinien (gif) die zur Flächenberechnung dienen entwickelt. Interessant für die Gewerberaummiete sind die „Richtlinie zur Berechnung der Verkaufsfläche im Einzelhandel (MF/V)“ und die „Richtlinie zur Berechnung der Mietflächen für gewerblichen Raum (MF/G)“. In diesen Richtlinien werden anders als bei der DIN 277 die unterschiedlichen Flächen nach dem Nutzwert berechnet. Hier wird der Nutzwert für den Mieter zugrunde gelegt.
Welche Berechnungsart ist besser?
Hier ist es bei der Berechnung wichtig, welche Interessen vordergründig betrachtet werden sollen. Als Mieter ist es besser, wenn dieser sich nach den Regeln der „gif“ richtet. Diese ist für ihn günstiger als die Wahl nach DIN 277. Im Einzelfall kann nur entschieden werden, ob für den Mieter die NGF nach gif oder DIN 277 günstiger ist. Hier überschneiden sich teilweise die Grundflächen. Entscheidet man sich als Mieter für die Berechnung der Nutzfläche der DIN 277 ist diese günstiger, da diese nicht die Grundflächen von nicht notwendigen Wänden und leichten Trennwänden umfasst, wie es bei „gif“ ist.
Wir bieten hiermit keinerlei Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen kontaktieren Sie einen Anwalt.