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Wir bieten in Berlin und Umgebung die Erstellung von Grundrissen, Bestandsplänen sowie die Wohnflächenberechnung von Wohnungen und Häusern an.

Auf den folgenden Seiten finden Sie Informationen zur Wohnflächenberechnung von Häusern und Wohnungen sowie die Flächenermittlung für Gewerberäume.

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Definition der Wohnfläche

Auf dem Immobilienmarkt tritt immer wieder die Bezeichnung „Wohnfläche“ auf. Doch was genau sagt diese aus und wie kann sie berechnet werden? Vereinfacht ist die Wohnfläche die anrechenbare Grundfläche der Räume die zu der Wohnung oder dem Haus gehören. Das bedeutet wiederum, dass die wirkliche Wohnfläche nicht mit der Grundfläche übereinstimmen muss.

Die korrekte Berechnung der Wohnfläche

Für die Berechnung der Wohnfläche gibt es die sogenannte Wohnflächenverordnung in Deutschland seit dem 01.01.2004. Dabei bezieht sich die Verordnung auf den Mietraum, der mit dem Wohnraumfördergesetz in Zusammenhang steht. Berechnungen die aber bereits vor Inkrafttreten der Verordnung stattgefunden haben, behalten ihre Gültigkeit. Wurde allerdings bauliche Veränderungen vorgenommen ist es nötig eine Neuberechnung nach der neuen Verordnung durchzuführen. Sind Grundflächen von Schwimmbädern oder Wintergärten komplett geschlossen, können diese auch zur Wohnfläche mit hinzugezählt werden. Dies gilt ebenfalls für Dachgärten, Terrassen oder Balkone, wenn diese dem gehobenen Wohnkomfort dienen. Grundsätzlich werden Hausflure nicht in die Berechnung mit einbezogen.

Gemäß § 2 Abs. 3 gehören folgende Räume ebenfalls nicht zur berechnenden Wohnfläche:

Waschküchen
Trockenräume
Garagen
Kellerräume
Abstellräume
Bodenräume und
Kellerersatzräume ( wenn diese sich außerhalb der Wohnung befinden).

Zur Berechnung der Wohnfläche müssen hingegen die folgenden Räume eingeschlossen werden:

Esszimmer
Schlafzimmer
Wohnzimmer
Toilettenräume
Badezimmer
Kinderzimmer

Die Ermittlung der Grundfläche

Im § 3 WoFlV wird festgelegt, wie die korrekte Ermittlung zu erfolgen hat. Hierbei startet man eine Vermessung an der Vorderkante der Bekleidung der entsprechenden Bauteile. Einzubeziehen sind hier namentlich die Fuß-, Sockel- und Schrammleisten, freiliegenden Installationen, fest eingebauten Gegenstände, Tür- und Fensterbekleidungen, wie auch die Umrahmungen, versetzbare Raumteiler und Einbaumöbel. Außer Betracht bleiben bei der Ermittlung beispielsweise Schornsteine, freistehende Pfeiler, Türnischen, Fenster, wenn diese nicht bis zum Boden reichen oder auch Treppen mit mehr als drei Steigungen.

Die Messung selbst erfolgt entweder im fertiggestellten Wohnraum oder mittels der Bauzeichnung. Ist in der Vergangenheit abweichend von der Bauzeichnung angebaut worden, ist diese Fläche durch Messen zu ermitteln und hinzuzufügen.

Gibt es Wohnflächen, die nur anteilig berechnet werden?

Bei der Berechnung der Wohnfläche wird nicht jede Grundfläche im vollen Umfang in die Berechnung einbezogen. Verfügen die Räume lediglich über eine Höhe zwischen einem und zwei Metern, so wird die Grundfläche nur anteilig zu 50 % angerechnet. Dies gilt aber auch für Schwimmbäder oder Wintergärten, wenn diese nicht beheizt sind. Festgelegt ist dies in § 4 WoFlV Abs. 1 bis 3. Dachgärten, Balkone, Terrassen und Loggien werden meist nur zu einem Viertel berechnet. Diese Vorschrift findet man unter § 4 Abs. 4 WoFlV.

Was ist, wenn falsche Angaben bei der Wohnfläche festgestellt werden?

Immer wieder kommt es vor, dass die wirkliche Wohnfläche kleiner ist, als sie vom Vermieter angegeben wurde. Abweichungen unter 10 % muss man hinnehmen und können nicht beanstandet werden. Bei einem Unterschied von 10 % und mehr spricht der Gesetzgeber von einem Sachmangel und der Mieter ist berechtigt eine Mietminderung durchzuführen. Allerdings kann der Vermieter auch nicht die Miete erhöhen wenn plötzlich festgestellt wird, dass die angegebene Fläche unter 10 % größer ist.

Nicht zum Tragen kommen Abweichungen um 10 % wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass der Mietpreis sich nicht auf die angegebene Quadratmeterzahl bezieht.

Bei den Betriebskosten zählt die tatsächliche Wohnfläche : Der BGH kippte Anfang 2017 die sogenannte 10 % Regel für Wohnflächen – die Toleranzgrenze für Abweichungen von der tatsächlichen Wohnungsgröße. Der BGH stellte in einem Urteil fest, dass eine Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf der Basis der tatsächlichen Wohnfläche zu erfolgen hat. Das heißt, es ist egal, was im Mietvertrag als Wohnfläche schriftlich vereinbart wurde. Weitere Informationen finden Sie hier….

Die Terrasse und der Balkon – die Besonderheiten bei der Wohnflächenberechnung

Das Problem der korrekten Wohnflächenberechnung ist bereits seit langer Zeit bekannt. Nach einer Studie des Senders RTL wurde das Thema aber wieder aufgerollt und erneut diskutiert. Die Studie hat herausgefunden, dass rund 70 % aller Mietverträge in Deutschland falsch berechnet sind. In den meisten Fällen entspricht die wirkliche Wohnfläche nicht der, die im Kauf- oder Mietvertrag angegeben wurde. Meist liegt dies am Unwissen des Verkäufers oder Vermieters.

Die richtige Berechnung bei einer Wohnung mit Dachschrägen

Bei Räumen die eine Mindesthöhe von zwei Metern aufweisen wird die Wohnfläche zu 100 % berechnet. Das gilt auch für das Bad und das WC, die Küche, Abstellkammern oder auch Wintergärten, falls diese beheizt sind.

Zu 50 % werden Räume zur Wohnfläche gerechnet, wenn die Höhe zwischen 1,00 und 1,99 Metern beträgt. Das ist besonders wichtig, wenn Schrägen in den Räumen vorhanden sind. Ist der Wintergarten nicht beheizt, wird dieser auch zu 50 % berechnet.

Der Balkon, die Terrasse, der Dachgarten und die Loggia werden in der Regel zu 25 % berechnet, wenn der Mietvertrag nach dem 01. Januar 2004 abgeschlossen wurde.

Keine Berücksichtigung finden Keller, Heizungsräume, Dachboden, Garagen, Geschäftsräume oder auch Abstellräume, die sich außerhalb der Wohnung finden.
Das zeigt, dass es gar nicht so einfach ist, die korrekte und richtige Wohnfläche zu berechnen.

Sie sehen, es ist gar nicht so einfach die korrekte Wohnfläche zu ermitteln.

Was kostet nun ein Balkon?

Wenn sich an der Wohnung ein kleiner Nordbalkon befindet, auf dem Sie vielleicht nur einen Stuhl platzieren können, so kann dieser lediglich mit 25 % in die Wohnfläche eingerechnet werden. Verfügt der Balkon also beispielsweise über eine Größe von 3 qm werden zur Wohnfläche nur 0,75 qm hinzugerechnet. Anders sieht das aus, wenn die Wohnung über einen großen Balkon oder eine Dachterrasse verfügt, die sich auch noch in bester Südlage befindet. In solch einem Fall können 50 % zur Wohnfläche hinzugerechnet werden. Bei einer Größe von 20 qm sind dies also 10 qm, die mit in die Miete einfließen. Hier ist die Wohnflächenverordnung aber nicht konkret ausformuliert und lässt so immer wieder Spielraum für Interpretationen.

Typische Fehler bei der Wohnflächenberechnung

Gibt es Streitigkeiten bei der Größe der Wohnung, ist man leicht versucht diese selbst zu berechnen. Leider passieren hierbei häufig Fehler, die vermieden werden sollten. Die meisten Fehler die bei der Berechnung begangen werden sind, dass sich jemand ein Lasermessgerät oder einen Zollstock zum vermessen nimmt, oder der Grundriss aus den Bauplänen Verwendung findet. Die gefundenen Maße oder die eigene Messung sind aber leider nicht immer richtig und entsprechen nicht der wirklichen Wohnfläche.

Zuerst sollte geprüft werden, ob die Räume bei ihrer Errichtung auch den geltenden Bauverordnungen entsprechen. Dann ist es wichtig zu unterscheiden, was zu den Nutzflächen, Abstell- oder Kellerräumen zählt. Zudem muss man sich im Klaren darüber sein, welche Verordnungen und Normen anzuwenden sind.

Warum kommt es häufig zu Fehlern?

Die Berechnung der Wohnfläche

Nicht jede gemessene Fläche gehört auch automatisch zur Wohnfläche. Je nach Höhe werden Dachschrägen in unterschiedlichem Maße einbezogen. Dies gilt auch für Badezimmer oder Vormauerungen. Zudem ist es wichtig zu wissen, wie Loggien, Terrassen oder Balkone in die Berechnung einbezogen werden und was mit Türnischen und Wanddurchbrüchen passiert.

Die Baupläne

In der Regel müssen Baupläne nicht mit der Realität übereinstimmen. Bei der Umsetzung kann es immer zu Abweichungen kommen. Hier fehlt auch der Putz, der später auf die Wände aufgebracht wird und die Räume wieder verkleinert. Ob der Grundriss auch wirklich Maßstabsgerecht ist sollte ebenfalls überprüft werden.

Aber wie geht es nun richtig?

Zuerst einmal sollte ein Aufmaß erstellt werden, wobei die Grundflächen der einzelnen Räume vermessen werden. Der Grundsatz der hier gilt: Wohnflächen werden berechnet und Grundflächen vermessen. Hierbei sollte die jeweils gültige Wohnflächenverordnung im Auge behalten werden.

Das Aufmaß der Wohnung

Über das lichte Maß wird die Grundfläche zwischen den Wänden vermessen. Bodentiefe Fensternischen, Türnischen oder Wandnischen, die über eine Tiefe von 13 cm oder weniger verfügen, werden hierbei nicht mitgemessen. Sockel- und Fußleisten und auch Türrahmen werden nicht von der Fläche abgezogen. Sind Vormauerungen oder Schornsteine höher als 1,50 Meter und beträgt ihre Grundfläche mehr als 0,1 qm, werden diese abgezogen.

Das Dachgeschoss

Sind die Räume mindestens 2 Meter hoch, werden diese voll zur Wohnfläche hinzugerechnet. Liegt die Höhe zwischen einem und zwei Metern, werden diese zur Hälfte mit eingerechnet. Liegt die Höhe unter einem Meter, werden diese überhaupt nicht eingerechnet. Gehören Balkone oder Terrassen zur Grundfläche, werden diese je nach Nutzbarkeit und Bauart unterschiedlich angerechnet. Die berechenbare Größe liegt zwischen 25 bis 50 Prozent.

Gewerberaumfläche richtig berechnen

Bei Mietverträgen die für Gewerberäumen erstellt werden wird sich immer wieder gefragt, wie die Mietfläche korrekt berechnet werden soll. Hierzu gibt es unterschiedliche Methoden. Für die Vertragsparteien können diese verschiedenen Methoden benachteiligen oder auch begünstigen.

Leider gibt es keine allgemein anerkannte Berechnungsgrundlage. Und dies, obwohl es immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Mietvertragsparteien kommt. Zur Mietflächenbestimmung wird meist bei einer Gewerberaummiete die DIN 277 hinzugezogen. Diese trägt den Titel: Grundflächen und Rauminhalte von Bauwerken im Hochbau. Entscheidet man sich für diese Berechnungsmethode, muss man sich allerdings im Klaren darüber sein, dass ein Verweis auf die DIN 277 im Mietvertrag nicht ausreichend ist. Als Mietfläche muss aus dem Regelwerk dieser Verordnung eine konkrete Fläche ausgewählt werden. Oft entscheiden sich die Parteien für die Brutto-oder Nettogrundfläche eines Gebäudes. Die Abweichung der beiden Grundflächen können hier bis zu 25% betragen.

Richtlinien zur Berechnung der Gewerberaummiete

Damit die Mietflächenberechnung vereinheitlicht werden kann, wurden von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Richtlinien (gif) die zur Flächenberechnung dienen entwickelt. Interessant für die Gewerberaummiete sind die „Richtlinie zur Berechnung der Verkaufsfläche im Einzelhandel (MF/V)“ und die „Richtlinie zur Berechnung der Mietflächen für gewerblichen Raum (MF/G)“. In diesen Richtlinien werden anders als bei der DIN 277 die unterschiedlichen Flächen nach dem Nutzwert berechnet. Hier wird der Nutzwert für den Mieter zugrunde gelegt.

Welche Berechnungsart ist besser?

Hier ist es bei der Berechnung wichtig, welche Interessen vordergründig betrachtet werden sollen. Als Mieter ist es besser, wenn dieser sich nach den Regeln der „gif“ richtet. Diese ist für ihn günstiger als die Wahl nach DIN 277. Im Einzelfall kann nur entschieden werden, ob für den Mieter die NGF nach gif oder DIN 277 günstiger ist. Hier überschneiden sich teilweise die Grundflächen. Entscheidet man sich als Mieter für die Berechnung der Nutzfläche der DIN 277 ist diese günstiger, da diese nicht die Grundflächen von nicht notwendigen Wänden und leichten Trennwänden umfasst, wie es bei „gif“ ist.

Wir bieten hiermit keinerlei Rechtsberatung. Bei konkreten Fragen kontaktieren Sie einen Anwalt.

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